Zakup mieszkania od dewelopera to dla wielu osób spełnienie marzeń o własnym "M". Jednak umowy deweloperskie mogą zawierać różne pułapki, które w przyszłości mogą prowadzić do problemów i dodatkowych kosztów. W tym artykule omawiamy najczęstsze problemy prawne związane z zakupem mieszkania od dewelopera oraz jak ich uniknąć.

Ustawa deweloperska - Twoja ochrona prawna

Od 2012 roku w Polsce obowiązuje ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska), która została znowelizowana w 2022 roku. Wprowadziła ona szereg zabezpieczeń dla kupujących, w tym:

• Obowiązek przygotowania przez dewelopera prospektu informacyjnego
• Konieczność prowadzenia rachunku powierniczego
• Obowiązek zawierania umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego
• Określenie dokładnych informacji, które muszą znaleźć się w umowie
• Prawo odstąpienia od umowy w określonych przypadkach

Znajomość tych przepisów to pierwszy krok do bezpiecznego zakupu mieszkania od dewelopera. Mimo tej ochrony prawnej, należy zachować czujność i zwrócić uwagę na kilka kluczowych kwestii.

Najczęstsze pułapki w umowach deweloperskich

1. Nieprecyzyjny termin zakończenia budowy i przekazania mieszkania

Deweloperzy często stosują zapis mówiący o "planowanym terminie zakończenia budowy", który można wielokrotnie przesuwać bez konsekwencji. Takie zapisy mogą prowadzić do wielomiesięcznych opóźnień.

Jak się zabezpieczyć:

• Negocjuj wprowadzenie konkretnej daty zakończenia inwestycji
• Ustal kary umowne za opóźnienia (np. obniżenie ceny mieszkania o określony procent za każdy miesiąc opóźnienia)
• Określ maksymalny okres opóźnienia, po którym masz prawo odstąpić od umowy z pełnym zwrotem wpłaconych środków

2. Różnice w powierzchni mieszkania

Umowy deweloperskie często zawierają zapisy dopuszczające różnice między projektowaną a rzeczywistą powierzchnią mieszkania (nawet do 5%). Przy mieszkaniu o powierzchni 70 m², różnica 3,5 m² to dodatkowe kilkadziesiąt tysięcy złotych!

Jak się zabezpieczyć:

• Negocjuj dopuszczalny margines błędu (najlepiej do 1%)
• Ustal sposób pomiaru powierzchni (zgodnie z normą PN-ISO 9836:1997)
• Dodaj zapis, że w przypadku większej powierzchni nie będziesz dopłacać, a w przypadku mniejszej - deweloper zwróci różnicę

3. Nieograniczone prawo do zmian w projekcie

Niektóre umowy zawierają klauzule dające deweloperowi prawo do dowolnych zmian w projekcie, co może skutkować dostarczeniem mieszkania znacząco różniącego się od tego, które wybrałeś.

Jak się zabezpieczyć:

• Zadbaj o jasny zapis, że istotne zmiany w projekcie wymagają Twojej zgody
• Określ, jakie zmiany są uznawane za istotne (np. zmiana układu pomieszczeń, zmiany w instalacjach)
• Ustal prawo do odstąpienia od umowy, jeśli deweloper wprowadzi istotne zmiany bez Twojej zgody

4. Problematyczne odbiory techniczne

Deweloperzy często próbują ograniczyć czas na zgłoszenie wad lub narzucić skomplikowaną procedurę odbioru, która utrudnia dochodzenie roszczeń.

Jak się zabezpieczyć:

• Zadbaj o co najmniej 14 dni na zgłoszenie wad po odbiorze
• Rozważ zatrudnienie niezależnego inspektora nadzoru, który pomoże w odbiorze
• Ustal jasną procedurę zgłaszania i usuwania wad
• Wynegocjuj możliwość wstrzymania części płatności do czasu usunięcia wad

5. Brak kar umownych dla dewelopera

Wiele umów zawiera szczegółowe kary dla kupującego za opóźnienia w płatnościach, ale nie przewiduje żadnych kar dla dewelopera za niewywiązanie się z zobowiązań.

Jak się zabezpieczyć:

• Wprowadź symetryczne kary umowne dla obu stron
• Ustal kary za opóźnienia w budowie, przekazaniu mieszkania czy usunięciu wad
• Określ kary za odstąpienie od umowy z winy dewelopera

Stan prawny nieruchomości - co sprawdzić?

Przed podpisaniem umowy deweloperskiej, konieczne jest sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości:

1. Księga wieczysta

Sprawdź elektroniczną księgę wieczystą nieruchomości, zwracając uwagę na:

• Właściciela gruntu (czy faktycznie jest nim deweloper)
• Hipoteki i obciążenia nieruchomości
• Prawa osób trzecich do nieruchomości
• Roszczenia zgłoszone do nieruchomości

2. Pozwolenie na budowę

Sprawdź, czy deweloper posiada ostateczne pozwolenie na budowę zgodne z projektem, który Ci przedstawił.

3. Plan zagospodarowania przestrzennego

Sprawdź, jakie inwestycje mogą powstać w okolicy w przyszłości - czy nie grozi Ci sąsiedztwo uciążliwego zakładu przemysłowego czy ruchliwej drogi.

4. Sytuacja finansowa dewelopera

Sprawdź historię dewelopera, jego wcześniejsze inwestycje i sytuację finansową, aby zminimalizować ryzyko upadłości w trakcie budowy.

Rodzaje rachunków powierniczych

Ustawa deweloperska wymaga, aby wpłaty klientów były gromadzone na specjalnych rachunkach powierniczych. Występują dwa rodzaje takich rachunków:

1. Zamknięty rachunek powierniczy

Najbezpieczniejszy dla kupującego - deweloper otrzymuje pieniądze dopiero po zakończeniu całej inwestycji i przeniesieniu własności. W przypadku problemów dewelopera, pieniądze wracają do klientów.

2. Otwarty rachunek powierniczy

Deweloper otrzymuje pieniądze etapami, po zakończeniu poszczególnych etapów budowy. Jest to opcja obarczona większym ryzykiem, ponieważ w przypadku upadłości dewelopera, odzyskasz tylko niewykorzystaną część wpłat.

Obecnie większość deweloperów korzysta z otwartych rachunków powierniczych. Jeśli deweloper proponuje takie rozwiązanie, sprawdź, czy jest ono dodatkowo zabezpieczone gwarancją bankową lub ubezpieczeniową.